住宅ローンの繰り上げ返済、やったほうがいいの？
手元にまとまった資金ができたとき、「住宅ローンの繰り上げ返済をすべきか？」と悩む方は多いでしょう。
「利息が減ってお得なのはわかるけど、手元の現金が減るのは不安…」 「繰り上げ返済で、せっかくの住宅ローン控除（減税）が減ってしまうのはもったいないのでは？」
こんな疑問や不安を抱えて、一歩を踏み出せないでいませんか？
この記事では、繰り上げ返済の悩みを解決します。
繰り上げ返済の基本から、具体的なシミュレーション、そして最も気になる住宅ローン控除との損得比較まで、専門的な内容を分かりやすく解説します。
この記事を読めばわかること
- 繰り上げ返済の基本的な仕組みとメリット・デメリット
- 【5000万円で試算】繰り上げ返済で利息がいくら減るのか
- 住宅ローン控除が減る額と、利息節約額のどちらがお得か
- 繰り上げ返済に最適なタイミングを見極める判断基準
結論から言うと、多くの場合で繰り上げ返済は住宅ローン控除の減少分を上回ります。繰り上げ返済は減税を無視してでもやった方がいいです。
その理由を、これから詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの繰り上げ返済とは？基本の仕組みを解説
繰り上げ返済がなぜお得なのか、その基本的な仕組みを理解しましょう。
繰り上げ返済で利息が減る理由
繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、まとまった資金でローン元金の一部または全部を前倒しで返済することです。最大のポイントは、返済した金額がすべて「元金」の返済に充てられる点です。
毎月の返済額は「元金＋利息」で構成されていますが、繰り上げ返済で元金を直接減らすことにより、その元金にかかるはずだった将来の利息を丸ごとカットできるのです。
「期間短縮型」と「返済額軽減型」どっちを選ぶべき？
繰り上げ返済には2つのタイプがあります。それぞれの特徴を理解し、自分の目的に合った方を選びましょう。
| タイプ | 期間短縮型 | 返済額軽減型 |
| 仕組み | 毎月の返済額は変えず、返済期間を短くする | 返済期間は変えず、毎月の返済額を少なくする |
| メリット | 利息の削減効果が非常に高い | 月々の支出が減り、家計に余裕が生まれる |
| おすすめの人 | とにかく総支払額を減らしたい人、早く完済したい人 | 教育費など将来の支出増に備えたい人 |
利息の節約効果を最大化したい場合は「期間短縮型」が断然おすすめです。
この記事のシミュレーションも「期間短縮型」で行います。
【シミュレーション】5000万円のローンで繰り上げ返済の効果を検証
では、実際にどれほどのインパクトがあるのかを見ていきましょう。
シミュレーション条件
- 借入額：5,000万円
- 金利：年1.0%（全期間固定）
- 返済期間：35年
- 繰り上げ返済：5年後に700万円を入れる（期間短縮型）
結果：5年目に700万円返済で利息約147万円の節約！
繰り上げ返済をした場合としなかった場合を比較すると、結果は一目瞭然です。
| 項目 | 繰り上げ返済なし | 5年後に700万円繰り上げ返済 | 差額・効果 |
| 返済期間 | 35年 | 29年12ヶ月 | 5年 短縮 |
| 利息総額 | 約928万円 | 約781万円 | 約147万円 節約 |
| 総返済額 | 約5,928万円 | 約5,781万円 | 約147万円 節約 |
※計算上の端数処理により、金額には若干の誤差が生じることがあります。
このシミュレーションから、たった一度の繰り上げ返済で、100万円以上の利息を節約し、完済を5年も早められることがわかります。
700万円を資産運用して147万円のリターンを得ることと同じ効果があります。しかもリスク無しです。
しかし、ここでこんな疑問が生まれます。
「繰上げ返済をしたら、住宅ローン控除が減るのでは？」
住宅ローン減税は、年末のローン残高に0.7％をかけて減税額を決定する計算式だからです。
繰上げ返済で借り入れを減らすと、確かに減税額も減ります。
そこで比較をしてみました。
最重要ポイント！住宅ローン控除（減税）との比較
住宅ローン減税の仕組みから解説します。
住宅ローン減税の仕組み
- 年末時点のローン残高 × 0.7% が所得税などから控除される制度。
- 期間は最大13年間。
- 控除額には上限あり（例：省エネ基準適合住宅なら年間最大28万円）。
繰り上げ返済をするとローン残高が減るため、この控除額も減少します。
繰り上げ返済で住宅ローン控除はいくら減るのか？
先ほどのシミュレーション（年収800万円と仮定）で、控除額がいくら減るかを計算します。
- 繰り上げ返済なしの場合の13年間の控除総額：約352万円
- 繰り上げ返済ありの場合の13年間の控除総額：約313万円
この差額、約39万円が、繰り上げ返済によって失われる（受け取れなくなる）減税メリットです。
最終結論：利息節約額と減税減少額、本当にお得なのはどっち？
それでは、すべての損益を合算して、最終的な結論を出しましょう。
| 項目 | 金額 | 内容 |
| ① 利息の節約額（メリット） | ＋ 約147万円 | 支払う必要がなくなった将来の利息 |
| ② 失われる減税額（デメリット） | － 約39万円 | 受け取れなくなった還付金 |
| 純粋な経済的メリット（① – ②） | ＋ 約108万円 | 減税の減少を考慮しても、これだけのプラス！ |
結論：今回のケースでは、住宅ローン控除が減るデメリットを差し引いても、繰り上げ返済には約108万円もの経済的メリットがあります。
なぜこの結果になったのか？
今回のシミュレーションで繰り上げ返済が有利になった理由は単純です。
支払うローンの金利（1.0%） ＞ 戻ってくる減税の控除率（0.7%）
この関係が成り立っているため、減税で0.7%を取り戻すよりも、金利1.0%の支払いを元から断つ方がメリットが大きくなるのです。
逆に、もし住宅ローンの金利が非常に低く、例えば全期間0.4%のようなケースであれば、控除期間の13年間は繰り上げ返済をせず、0.7%の減税メリットを最大限に享受した方が有利になる可能性があります。
しかし今後は変動金利が上昇していきます。0.7％よりも低い金利で推移するとは考えにくいため、繰り上げ返済を行うべきと断言できます。
繰り上げ返済に最適なタイミングはいつ？
では、繰り上げ返済はいつ行うのがベストなのでしょうか。
判断基準は「ローン金利」が「控除率0.7%」を上回っているか
- 金利 > 0.7% の場合：繰り上げ返済を積極的に検討してOK
- 金利 < 0.7% の場合：控除期間（13年）が終了するまで待つ戦略も有効
このように、住宅ローンの金利次第といえます。
今後多くの人が0.7％以上の金利が適用になっていくため、ほぼ全員が繰り上げ返済をすべきという結論になります。
返済は「早いほど効果大」
繰り上げ返済の利息軽減効果は、実行するタイミングが早ければ早いほど大きくなります。
なぜなら、返済初期ほどローン残高に占める元金の割合が大きく、その元金にかかる将来の利息をより多く削減できるからです。
繰上げ返済よりも資産運用を優先すべき？
資産運用とどちらを優先すべきですか？
非常に難しい問題ですが、一つの考え方として「住宅ローン金利以上の利回りで確実に運用できる自信があるか？」が基準になります。
確実に住宅ローン金利よりも高いパフォーマンスを得られるのであれば、資産運用を優先すべきですが、確実性はどこにもありません。金融商品の営業マンがあたかも確実に増えるようなオーバートークをしているケースがありますが、鵜呑みにしないようにしてください。
繰り上げ返済は「ローンの金利分だけ確実にリターンがある」のと同じ効果を持つ、元本保証の確実な”投資”と考えることもできます。確実性のある投資は、繰り上げ返済です。
ここでの答えは、「繰り上げ返済も、資産運用も、どちらもやる」です。
三大疾病団信に入っている場合も繰り上げ返済すべき？
三大疾病団信に加入している場合、がん、脳卒中、急性心筋梗塞に罹患した場合、条件によっては住宅ローンの残債が免除になります。
そのため、利息部分を「保険のかけ金」だと考える見方もできます。
実際にあったケースですが、50歳の男性が三大疾病団信に加入していて、1,000万円の繰り上げ返済をしたことがあります。ところがその翌年、脳卒中で倒れてしまいました。幸い命は助かったのですが、本人は「どうせローンがチャラになるなら繰り上げ返済をしなきゃよかった」と嘆いていました。
脳卒中では急性期と回復期（リハビリ期）を合わせて、半年間の入院となります。その後も職場復帰は難しいため、１年～2年の休職が必要です。そのときは少しでも預貯金があることで安心につながります。繰り上げ返済をせず、1,000万円を手元に置いていると安心できたはずです。
三大疾病団信に加入しているときは、繰り上げ返済はしないほうがいいかもしれません。
自分の状況に合わせて最適な返済計画を立てよう
最後に、この記事の要点をまとめます。
- 繰り上げ返済は元金を直接減らすため、将来の利息を大幅に削減できる。
- シミュレーションでは、繰り上げ返済で約147万円の利息を節約できた。
- 住宅ローン控除が減るデメリット（約39万円）を考慮しても、最終的に約108万円のプラス効果があった。
- 判断の鍵は「ローン金利」と「控除率0.7%」の比較。金利が高いほど繰り上げ返済は有利。
- 繰上げ返済は最も確実は投資
- 三大疾病に加入している場合は繰り上げ返済をしないこと
住宅ローンの繰り上げ返済は、正しく使えば将来の家計を大きく助けてくれる強力な手段です。しかし、実行前には必ず手元の生活防衛資金を確保し、ご自身のライフプランと照らし合わせて無理のない範囲で行うことが何よりも大切です。
自分で計算をすることは極めて困難であるため、できる限り住宅専門のFP事務所に相談してください。
