【2025年7月最新】ネット銀行の住宅ローン・金利上昇はなぜ？金利上昇の理由「貸出増加支援制度」と今後の動向を徹底解説

長岡FP事務所

長岡FP事務所合同会社、代表社員・FP 長岡理知。 Ethical Fiduciary Planner（倫理的フィデューシャリープランナー） 住宅専門FPとして経験は約20年。累計相談件数は5,000世帯超です。もうひとつの専門分野は生命保険。脳出血やガンなどの大病を患ったときの生活防衛や、老後資金の資産運用についてアドバイスしています。

ネット銀行の住宅ローン金利が上昇する！

「低金利が魅力だったはずのネット銀行の住宅ローン金利が、じわじわと上がり始めている…」

マイホームの購入を検討している方や、すでに住宅ローンを返済中の方にとって、金利の動向は最大の関心事でしょう。特に、これまで超低金利で競争を繰り広げてきたネット銀行で金利上昇の動きが目立ち始め、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

2024年に日本の金融政策は大きな転換点を迎えました。日本銀行によるマイナス金利政策の解除は記憶に新しいでしょう。住宅ローン金利、特に変動金利の上昇につながる政策変更によって、金融機関各社が軒並み金利を上昇させました。

そのなかでネット銀行は超低金利での貸し出しを維持していましたが・・・どうやらこれが終焉の時を迎えたようです。ネット銀行の超低金利は、今後もう無くなります。

それはなぜでしょうか。ネット銀行の住宅ローン金利の上昇には、あまり知られていない重要な要因が隠されています。

それが「貸出増加支援制度」の終了です。

この記事では、なぜ今、ネット銀行の住宅ローン金利が上昇しているのか、その背景にある日銀の金融政策と、金利上昇の鍵を握る「貸出増加支援制度」について、どこよりも分かりやすく解説します。

さらに、主要ネット銀行の実際の金利引き上げ幅を比較し、今後の金利動向の見通しと、私たちが取るべき対策を具体的に提案します。

この記事を読めば、金利上昇の「なぜ？」が解消され、今後の住宅ローン選びや見直しに向けた具体的なアクションプランを描けるようになるはずです。

なぜ今、ネット銀行の住宅ローン金利が上昇しているのか？

ネット銀行の住宅ローン金利が上昇している背景には、大きく分けて2つの要因があります。

それは「日銀の金融政策転換」と、本記事の核心である「貸出増加支援制度の終了」です。それぞれが、住宅ローンの固定金利と変動金利に異なる形で影響を与えています。

長期金利の上昇が「固定金利」を押し上げた

まず分かりやすいのが、住宅ローンの固定金利（特にフラット３５）への影響です。住宅ローンの固定金利は、主に新発10年物国債の利回り、いわゆる「長期金利」を指標として決定されます。

ただし厳密には国債の金利と、住宅ローンの金利が連動しているわけではありません。フラット35は証券化ローンといわれ、資金を出しているのは投資家です。投資家が投資したお金を使って、住宅ローンとして運用する商品がフラット35です。

フラット35を運営する住宅金融支援機構は、MBS（資産担保証券）を発行して投資家からの資金を集めるのですが、このMBSの金利を決める時に参考にするのが10年国債の金利です。

国債よりも少々リスクがあるため、投資家には国債よりも高い金利を提示しなければなりません。MBSの金利が決まったら、住宅金融支援機構の経費と利益が乗り、フラット35の金利が発表されるわけです。

余談ですが住宅金融支援機構が発行したMBSの格付けは、S&Pによって「AAA」で、日本国債よりも高いのが特徴です。それほど住宅ローンのデフォルトが少ないということです。

10年国債はフラット35の金利（固定金利）を占うファクターです。

日本銀行の動きに合わせて、多くの金融機関で住宅ローンの固定金利が引き上げられました。これは、金融政策の正常化に向けた動きとして、ある意味で予想通りの展開でした。

マイナス金利解除で、変動金利も上昇を開始

一方で、住宅ローン利用者の約7割が選択する「変動金利」はどうでしょうか。

変動金利は、各銀行が優良企業へ短期的に貸し出す際の金利である「短期プライムレート」に連動しています。そして、この短期プライムレートは、日銀の政策金利の影響を強く受けるものの、各金融機関で自由に定めることができます。

2024年3月にマイナス金利が解除され、政策金利は-0.1%から0%〜0.1%程度へと引き上げられました。

これを受け、メガバンク各行は2025年に入り、一斉に短期プライムレートを引き上げました。 約17年間ほとんど動かなかった短期プライムレートが、本格的な上昇局面に移行した模様です。

特にメガバンク3行（三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行）は、足並みをそろえて短期プライムレートの引き上げを発表しました。

これは、2024年秋の利上げに続く動きであり、金利の正常化に向けた流れが加速していることを示しています。

メガバンク各行の短期プライムレートの改定（2025年3月実施）

短期プライムレートは金融機関が独自に決められるものであるため、ネット銀行は住宅ローン金利を数か月の間は据え置いていましたが、2025年7月に入ってから、金利上昇へと舵取りをせざるをえない状況になってきたようです。

その理由が、次に解説する「貸出増加支援制度」の終了にあります。

金利上昇の鍵を握る「貸出増加支援制度」とは？

「貸出増加支援制度（正式名称：貸出促進付利制度）」という言葉を初めて耳にする方も多いかもしれません。

この制度こそが、これまでネット銀行が驚異的な低金利を提供できていた秘密であり、その終了が今後の金利急上昇に直結しているのです。

「貸出増加支援制度」の仕組みを分かりやすく解説

この制度は、日銀が異次元の金融緩和を進める中で導入した、いわば「銀行へのボーナス制度」です。仕組みは以下の通りです。

• 銀行は、事業運営のために日銀の当座預金にお金を預けています。
• マイナス金利政策の下では、銀行が日銀にお金を預けておくと、通常は金利が付かないどころか、逆に手数料（-0.1%の金利）を取られてしまうケースがありました。
• しかし、「貸出増加支援制度」を利用すれば、銀行は企業や個人への貸出残高を増やした金額に応じて、日銀当座預金に預けているお金に+0.1%の金利を受け取ることができました。

つまり、銀行からすれば、貸し出しを増やせば増やすほど、日銀から「ご褒美」として利息収入が得られるという、非常においしい仕組みだったのです。

短期プライムレートが低く抑えらえていたことによる住宅ローンの低金利と、貸出増加支援制度があることから、銀行はこれまで積極的に住宅ローンを貸し出してきました。ローコスト住宅など低価格商品が流行したこと、住宅ローン減税制度が充実したこともあり、不景気でありながら新築住宅が増えてきたのです。

ネット銀行が超低金利を実現できたしくみ

この「ボーナス」を最大限に活用したのが、住宅ローン融資に特化したネット銀行でした。

ネット銀行は、実店舗を持つ大手銀行や地方銀行に比べて運営コストが低いという強みに加え、この制度による収益を原資とすることで、他行よりも低い住宅ローン金利を提示する体力を持つことができました。

顧客から見れば0.2%台、0.3%台といった魅力的な金利でも、銀行側は日銀からのボーナス収入があるため、利益を確保できたのです。

この「低コスト運営」と「貸出増加支援制度」が両輪となり、ネット銀行間の激しい住宅ローン金利引き下げ競争が繰り広げられてきました。

制度終了が金利上昇に直結する

しかし、この「ボーナス期間」は終わりを告げます。日銀の2025年1月の金融政策決定会合において、貸出増加支援制度の新規貸し出しを2025年6月末で終了させることを決定していました。

これにより、ネット銀行を支えてきた収益源の一つが失われることになります。これによって、住宅ローン金利を上げる方向に向かうはずです。

ネット銀行＝異次元に金利が安い、というイメージは今後失われていきます。

主要ネット銀行の住宅ローン金利は実際にどれくらい上がった？

では、貸出増加支援制度の終了などを背景に、実際の金利はどの程度変動したのでしょうか。2024年7月時点の主要ネット銀行の動向を見てみましょう。

ネット銀行の変動金利比較（2024年7月時点）

金利上昇の動きは、全てのネット銀行で一様というわけではなく、各行の経営戦略によって対応が分かれています。

主要ネット銀行 住宅ローン変動金利 比較表（2025年7月時点）

かつては0.2％台が存在していましたが、コロナ禍時代の地方銀行並みの金利にまで上昇しています。これでも相対的には安い方ですが、さらに上昇すると見ていいでしょう。

今後の住宅ローン金利はどうなる？

金利が上昇局面に入ったことは間違いなさそうです。

これが今後どのようなペースで、どこまで上昇するのでしょうか。

今後の金利シナリオ

多くの専門家は、住宅ローン金利は今後も「機械的に上昇していく」という見方で一致しています。

その最大の注目点は、日銀による追加利上げのタイミングです。

日銀は、賃金と物価が安定的に上昇する好循環が確認できれば、追加利上げに踏み切ると考えられています。その時期については、不明です。

2025年5月には利上げの一時停止が発表されましたが、利上げの方向性は変わらないため延期と見ていいでしょう。

追加利上げが実施され、政策金利がさらに引き上げられると、確実に、機械的に住宅ローン金利が上昇していきます。

住宅営業マンの中には「金利は上がらない」と今でも言う人がいます。「金利が上がる＝支払い額が上がる」わけで、自分の営業には不利になるわけですから、希望的観測が大いに含まれています。残念ながら金利が上がらないと言えるだけの材料はありません。機械的に上がっていくと考えておきましょう。

これから住宅ローンを組む人がやるべきこと

金利上昇期に住宅ローンを組む際は、これまで以上に慎重な判断が求められます。

• 金利タイプの慎重な選択 変動金利は依然として固定金利より低いですが、将来の金利上昇リスクを直接的に負うことになります。今後1.0%を大きく超えて金利が上昇した場合でも、家計が耐えられるかを必ずシミュレーションしましょう。一方、固定金利は返済額が変わらない安心感がありますが、当初の金利は高めです。自身のライフプランやリスク許容度に合わせて、最適な金利タイプを選ぶことが重要です。
• 複数の銀行を徹底的に比較検討 　ネット銀行でも金利が安くなくなると、団信（団体信用生命保険）の保障内容や、各種手数料（事務手数料、保証料など）を含めた総返済額で差別化してくるでしょう。モゲチェックなどの比較サイトを活用し、総合的に最も有利な条件の銀行を見つけましょう。
• 早めの情報収集と申し込み 金利が上昇していくことを考えると、条件の良い物件と住宅ローンが見つかったら、あまり時間を置かずに手続きを進めるのが得策です。住宅購入は金利だけでなく、自分の年齢も重要な要素です。1歳でも若いうちに決断してください。

すでに住宅ローンを返済中の人がやるべきこと

現在、変動金利で返済中の方は、今後の金利上昇に備えた対策を検討しましょう。

固定金利に借換え

特に地方都市では世帯年収が伸び悩んでいます。変動金利の上昇幅によっては、家計が圧迫され、最悪は自己破産へと至ります。変動金利から固定金利に借換えするべき時期に入ったかもしれません。実際、フラット35の販売業者の多くは、売り上げが倍増しています。

繰り上げ返済の活用

手元の資金に余裕があれば、繰り上げ返済でローン元本を減らすのも有効な手段です。元本が減れば、将来金利が上昇した際の利息負担の増加を抑えることができます。

しかし、手持ち資金を投資に回してしまい現金がないという方は、借り換えを優先してください。

まとめ

本記事では、ネット銀行の住宅ローン金利が上昇している背景について、「貸出増加支援制度の終了」という専門的な視点から深掘りしました。

この記事のポイント

• ネット銀行の金利上昇は、日銀の金融政策転換（マイナス金利解除など）と、「貸出増加支援制度」の終了が主な原因。
• 特に変動金利の上昇は、これまでネット銀行の低金利を支えてきた「ボーナス収益」がなくなった影響が大きい。
• ネット銀行は確実に金利が上昇していく
• 今後の金利は、日銀の追加利上げを睨みながら、機械的に上昇していく可能性が高い。

日本の金融環境は、今まさに大きな転換期を迎えています。住宅ローンは、人生で最も大きな買い物の一つであり、金利のわずかな違いが総返済額に数百万円の差を生むこともあります。

今後は、自己判断で住宅ローンを完済できるほど甘くはない時代に突入します。収入は上がらず、返済額は上昇、物価は高騰・・・独立系のFP事務所に相談しながら人生のかじ取りをしてください。

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長岡FP事務所合同会社、代表社員・FP 長岡理知。 Ethical Fiduciary Planner（倫理的フィデューシャリープランナー） 住宅専門FPとして経験は約20年。累計相談件数は5,000世帯超です。もうひとつの専門分野は生命保険。脳出血やガンなどの大病を患ったときの生活防衛や、老後資金の資産運用についてアドバイスしています。

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